2015年02月08日

土地の評価・一物四価について

前回、不動産の評価を巡る争族について解説しましたので、今回は、土地の評価について、基本的な部分を触れておきたいと思います。

「一物四価」という言葉を耳にしたことはありますでしょうか。
一物とは、土地のことを指し、四価とは、4つの価格のことを意味しています。不動産には4つの価格があるということです。
具体的には以下のとおりです。

 @実勢価格(時価)
  実際に取引される価格
  時価と実勢価格とは厳密には異なるとされていますが、一物四価を理解する上では、不動産市場で実際に取引される価格と理解しておけば足りるでしょう。

 A公示価格
  国土交通省が公示する毎年1月1日現在の価格
  国土交通省のホームページによれば、特殊な事情が取り除かれた、「かたよらない価格」と解説されています。

 B相続税路線価
  国税庁が毎年公表する相続税を算出するための価格で、公示価格の8割を目途とされています。
  なお、土地の相続税評価額は、この路線価方式以外に、路線価がない土地について、固定資産税評価額を元に算出する場合の倍率方式があります。

 C固定資産税評価額
  市町村長が決定する固定資産税を算出するための基準となる評価額で、公示価格の7割を目途とされています。3年に一度評価替えがされます。

 簡単に説明すると上記のとおりになりますが、ここで注意して頂きたいのは、前回も説明した通り、遺産分割における土地の評価は時価であるということです。
 何をもって時価とするか当事者間の自由な合意で決めることは可能ですので、相続税路線価や固定資産税評価額をもって時価とすることももちろん可能です。
 しかし、それは時価の定め方の問題であって、遺産分割における土地の評価を相続税路線価や固定資産税評価額だと勘違いしないことが大切です。時価がいくらになるかで代償金の額が異なってきますので、要注意です。

 今回は、土地の評価について簡単に解説致しました。


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posted by bunya-shirato at 14:21| 相続